[경제공부] “1억으로 10억 아파트 산다” – 누가 웃고, 누가 계산서를 치르나

경제서생 2025. 4. 25. 08:10

☕ 요즘 부동산 관련 정책은 왜이런가?

요즘 들어 부동산 기사를 읽을 때면 좀 이상한 기분이 든다.
마치 세금으로 누군가의 자산을 ‘받쳐주는’ 듯한 착각.
심지어 최근엔 “1억으로 10억 아파트를 살 수 있다”는 정책이 나온다고 하니, 헛웃음이 나올 지경이다.
부동산이 오를 때마다 우리는 왜 자꾸 세금을 ‘구조조정’의 수단처럼 쓰게 되는 걸까.
물론, 집 없는 이들에게 기회를 준다는 말은 그럴싸하다.
하지만 이번에도 결국 웃는 쪽은 ‘집을 가진 사람’들이 아닐까?
이번 공부일기는 바로 그 질문에서 시작한다.

📰 지분형 주택금융, 대출 없는 내 집 마련?

지난 4월 4일, 한국은행과 한국금융연구원이 개최한 정책 컨퍼런스에서 ‘지분형 주택금융’ 제도가 소개되었다.
금융위원장, 한은 총재, 금감원장까지 금융 정책을 움직이는 핵심 인물들이 모두 참석한 자리였다.

핵심은 이렇다:

무주택자가 자기자본 10%만 있어도,
주택금융공사(이하 주금공)가 50% 지분을 투자하고,
나머지 40%는 대출로 조달해,
👉 1억으로 10억짜리 아파트를 살 수 있게 만든다는 구조다.

더불어 주금공은 후순위 지분 투자자로, 집값이 하락하더라도 개인의 자본은 먼저 보호된다는 장치도 마련하겠다고 밝혔다.

📈 겉보기엔 혁신, 안을 들여다보면 불편한 그림자

이 제도는 분명 표면적으로는 ‘자산 양극화 해소’와 ‘내 집 마련 기회 확대’를 노린 것이다.
하지만 조금만 더 구조적으로 들여다보면 다음과 같은 의문들이 고개를 든다:

왜 세금으로 집값을 떠받치나?
주금공이 투자한다는 말은, 결국 국민 세금이 부동산 시장에 유입된다는 뜻이다.
다시 말해, 집을 가진 사람들의 자산가치 하락을 막기 위해 공공자금이 동원되는 셈이다.
시장 논리에 대한 과도한 개입 아닌가?
가격이 오르면 이익은 개인이 가져가고,
가격이 떨어지면 손실은 공공(세금)이 떠안는 구조는 도덕적 해이를 유발하기 딱 좋은 구조다.
‘무주택자’라면 모두 대상인가? 아니면 특정 조건이 또 생기나?
이런 정책은 결국 선별과 배제를 낳는다. 그리고 그 기준은 언제나 기득권 중심으로 설계되기 십상이다.

📌 투자 인사이트 3가지 – ‘기회’보다 ‘우려’에 가까운 신호들

세금이 민간 자산시장에 유입될 때, 가격은 더 왜곡된다.
정부가 직접 시장 플레이어로 뛰어드는 순간, 가격은 더 오르고 더 견고해진다. 정책은 결과적으로 자산보유자들을 위한 안전판이 된다.
레버리지 확대보다 자산 버블의 리스크가 더 커 보인다.
자기자본 10%로 10억 아파트를 산다는 건 레버리지 10배 상품이다. 이는 부동산 버블을 더 키우고, 향후 위기 시 폭발력을 더한다.
장기적으로, ‘세금 중독형 시장’이 될 수 있다.
한 번 공공자금이 개입된 시장은, 향후에도 정책 없이는 유지되기 어렵다.
즉, 부동산 시장이 자생적인 회복력을 잃고 정부지원 없이는 버티지 못하는 구조가 될 가능성도 크다.

🤔 자산 가치 방어를 왜 우리 모두가 책임져야 하나?

나는 집이 없다.
그래서 이 제도를 보며 분명 ‘내 집 마련 기회’가 생기는 건 환영할 일이지만, 동시에 이상하다는 생각이 든다.
왜 내가, 우리가,
기존에 이미 자산을 가진 이들의 부동산 가치를 세금으로 지켜줘야 하는가?
왜 실패한 부동산 정책의 끝은 언제나 공공이 책임지는 구조로 귀결되는가?

부동산 가격이 과열되고, 그에 대한 리스크는 공적 자금으로 떠안고,
또다시 가격은 올라간다.
이 구조 속에서 우리는 ‘집 없는 사람을 위한 정책’이라는 말에 속고 있는 것은 아닐까?
사실은 집 가진 사람의 자산을 보존하기 위한 설계는 아닐까?

🔍 지금 우리가 더 깊이 들여다봐야 할 것들

주금공이 투입하는 자금의 출처는 어디서 오는가?
(결국 국민 세금일 텐데, 과연 사용 목적이 정당한가?)
지분형 상품의 회수 구조: 집값이 상승했을 때, 수익은 어떻게 배분되는가? (국가가 투자한 만큼 회수 가능한가?)
지분 보유자(국가)가 주거권을 제공함에도 받는 ‘사용료’는 적절한 수준인가? (너무 낮다면 또다시 왜곡된 지원책일 수도)
이 제도로 인해 실수요자가 아닌 투자수요가 다시 들끓을 가능성은 없는가?
(무제한 레버리지 사용 가능성과 가격 상한 없는 구조는 부작용 가능성 존재)

📝 세 줄 요약

지분형 주택금융은 ‘내 집 마련의 사다리’처럼 보이지만, 실상은 세금으로 부동산 자산을 떠받치는 구조일 수 있다.
집값 하락 리스크를 공공이 떠안는 방식은 시장을 왜곡하고, 장기적으로 정책 의존형 부동산 시장을 고착화시킬 수 있다.
결국 ‘누구의 이익을 위한 정책인가?’라는 질문 앞에, 우리는 지금보다 더 냉정해야 한다.