[경제공부-부동산] 이재명의 부동산 정책의 방향성은 무엇일까

☕ 다시 화두에 오른 부동산, 이번엔 다를까

며칠 전 지인과 커피를 마시다 자연스레 대선 이야기로 흘렀다. 주식, 환율 얘기는 익숙한 편인데, 부동산 이야기가 나오면 왠지 더 긴장하게 된다. 특히 정치인이 말하는 부동산 공약은 현실과 얼마나 연결될 수 있을까 항상 반신반의하게 된다. 그런데 이번엔 조금 달랐다. 이재명 전 대표가 다시 대선 출마를 선언하면서 ‘부동산’이 화두로 떠올랐고, 그 내용이 예사롭지 않다. ‘기본주택’, ‘고밀 개발’, ‘전세 10년 보장’ 같은 단어가 다시 튀어나오기 시작했다. 나는 이 흐름이 단지 선거용 구호인지, 아니면 실질적 변화의 시그널인지 곱씹어보게 됐다.

📰 싱크탱크 인물로 드러난 정책의 방향성

이재명 전 대표가 대선 출마를 공식화하면서, 민주당의 부동산 정책 라인업이 주목받고 있다. 실질적인 정책 구상은 '민생연석회의'의 부동산 분과에서 이뤄질 것으로 보이며, 이곳에는 변창흠 전 국토교통부 장관, 남기업 소장, 임재만 교수 등 과거 대선에서도 활동했던 인물들이 다수 포함됐다. 이들 다수는 과거 ‘기본주택’, ‘국토보유세’ 같은 이재명의 대표 공약을 설계한 바 있으며, 그 연장선상에서 유사한 방향성이 이번에도 제시될 가능성이 크다.

특히 눈에 띄는 부분은 다음과 같다:

• 기본주택의 부활 가능성
• 규제 완화를 통한 고밀도 주택 공급 확대
• 세입자 보호를 위한 새로운 임대 정책 제안
• 국토보유세는 일부 수정 가능성

결국 이번 캠프는 부동산을 단지 공급만의 문제가 아니라 ‘주거 복지’와 ‘세입자 권리’라는 프레임 안에서 접근하고자 한다.

📚 과거 사례와 철학이 반영된 정책들

이번 부동산 자문진을 보면, 정책의 이념적 기반이 분명히 보인다. 다수가 ‘헨리 조지 학파’로 알려진 인물들이다. 헨리 조지는 19세기 미국의 경제학자로, 토지는 공공재이며 토지 불로소득은 환수돼야 한다고 주장했다. 한국 상황에선 토지 소유의 공공성과 ‘부동산 불로소득’에 대한 사회적 반감을 반영한 접근이다.

그런 철학은 지난 대선 공약이었던 '기본주택'과 '국토보유세'로 구체화됐고, 이번에도 주요 논의 대상이 될 가능성이 크다. 다만, 국토보유세는 이재명 전 대표 스스로 "수용성이 낮았다"는 평가를 내린 만큼, 수정 혹은 폐기 수순으로 보인다. 대신 ‘공공성 강화’라는 큰 줄기는 계속 유지될 가능성이 높다.

이런 점에서 '기본주택'과 '공공 주도 재개발' 모델은 더욱 힘을 받을 수 있다. 특히 변창흠 전 장관이 주도했던 2021년의 ‘2·4 대책’이 이번 정책의 청사진이 될 수 있다. 이는 공공이 정비사업 시행자로 참여하고 인센티브를 제공하는 구조다. 민간이 시장만으로는 참여하기 어려운 상황에서 공공의 적극 개입은 어쩌면 ‘필연’처럼 보인다.

💡 투자 인사이트 3가지

1. 서울 중심 공급 확대 시사
   공공이 참여하는 고밀 재개발이 추진되면, 서울 내 정비 예정지 혹은 역세권 중심으로 토지 및 노후주택에 대한 투자 가치가 재평가될 수 있다.
2. 정책 수혜 지역 선별 투자 필요
   기본주택 도입이나 전세안정책 등은 특정 지역(수도권 역세권, 신도시, LH 보유지 등)에 한정돼 적용될 가능성이 크기 때문에 정책 수혜 예상 지역에 대한 리서치가 중요해진다.
3. 부동산 세제 변화 예고
   국토보유세가 축소되거나 대체 정책이 등장하더라도, 부동산 보유세 강화 기조는 유지될 전망이다. 다주택자 및 고가 부동산 보유자에게는 여전히 세금 이슈가 부담 요소로 작용할 수 있다.

🤔 나의 고민, 나의 질문

나는 부동산에 있어 ‘투자자’라기보다는 ‘사용자’에 더 가까운 입장이다. 그래서인지 기본주택처럼 ‘누구나 좋은 집에 살 수 있어야 한다’는 접근이 공감되기도 한다. 그러나 동시에 그런 이상이 실제 시장에서 작동할 수 있을지는 회의적일 때도 있다.

정책이 시장을 압도할 수 있을까? 혹은 시장이 정책을 압도하게 될까? 결국 정부가 개입하는 시점마다 가격은 출렁이고, 사람들의 신뢰는 점점 옅어진다. 이재명의 정책이 과거의 반복일지, 아니면 새로운 실험이 될지—지금은 그 변곡점에 와 있는지도 모르겠다.

🔍 앞으로 지켜봐야 할 키워드들

• ‘기본주택’의 구체적 도입 방식 (입지, 대상자, 임대료 수준 등)
• 2021년 ‘2·4 대책’의 재해석 여부
• 공공 재개발과 민간 재개발의 역할 배분
• 세입자 보호 정책 (전세 10년 보장, 보증금 보험 등)
• 부동산 세제 개편안의 방향

이 중에서도 공공재개발과 관련된 법안 정비 여부는 정책 실현 가능성을 가늠하는 중요한 기준이 될 것이다.

📝 세 줄 요약

• 이재명 대선 출마와 함께 ‘기본주택’, ‘공공 주도 개발’ 등이 다시 부상하고 있다.
• 민생연석회의 부동산 분과에는 과거 정책 핵심 설계자들이 대거 참여 중이다.
• 투자자 입장에선 서울 중심 재개발 지역과 정책 수혜지에 대한 선별적 관심이 필요하다.