[경제공부-부동산] “20억에 샀다는데, 왜 감정가는 40억일까?” – 국세청의 초고가 주택 정조준

👀 강남 부동산 시세를 다시 본 이유

며칠 전, 부동산 관련 카페를 훑어보다 이상한 댓글을 봤다. “우리 아파트는 신고가 20억인데, 실거래는 35억이에요.” 처음엔 오타인가 싶었다. 그런데 같은 지역, 같은 단지에서 ‘공시가와 실제 거래가’가 너무도 다른 글들이 줄줄이 이어져 있었다. 마침 오늘 나온 뉴스를 보고 나서야 알게 됐다. 이제 국세청이 본격적으로 ‘그 차이’를 들여다보기 시작했다는 사실을.

💣 감정가, 신고가의 두 배…“신고가만 믿으면 안 돼요”

2025년 1분기, 국세청은 고가 주택과 소형 빌딩 등 총 75건을 감정평가했다. 그 결과는 충격적이었다. 신고된 금액은 총 2847억 원, 그런데 감정평가 후 확정된 과세 기준은 5347억 원. 평균적으로 87.8%나 높은 수준이었다. 그중에서도 주택은 신고가 대비 무려 103.7% 상승, 즉 두 배 가까운 가격 차이를 보였다.

가장 극적인 사례는 서울 청담동의 ‘신동아빌라트’. 연면적 68평의 대형 아파트가 20억 원으로 신고됐지만, 감정가는 40억 원이었다. 더 작은 청담 자이 아파트(15평)가 21억 원에 신고된 상황에서 벌어진 이른바 ‘세금 역전 현상’은 상식적으로도 납득이 어려운 구조다.

이제 국세청은 초고가 주택에 대해서도 감정평가를 확대하면서, 단순 기준시가가 아닌 시가 기준 세금 부과 체계로 전환하겠다는 의지를 드러내고 있다.

🔍 왜 이런 일이 벌어졌을까?

1. 기준시가 vs 시가의 괴리

그동안 고가 아파트와 단독주택은 상업용 부동산과 달리, 실거래가가 잘 반영되지 않았다. 특히 대형 평수나 초고가 단지의 경우, 거래 빈도도 적고, 공시가 기준도 현실을 제대로 반영하지 못하면서 세금 회피 여지가 컸다.

2. ‘신고가 낮추기’ 통한 증여·상속 절세 전략

초고가 부동산의 경우, 의도적으로 낮은 금액으로 신고해 상속세나 증여세를 줄이는 사례가 많았다. 세무서가 구체적인 시세 확인을 하지 않는 한, 이를 바로잡기도 어려운 구조였다.

3. 세금 역전 현상의 왜곡

평수가 작은 집이 더 큰 세금을 내고, 고급 주택이 오히려 적은 세금을 내는 이상한 일이 실제로 벌어지고 있었다. 이러한 ‘역전 구조’는 부동산 보유자의 조세 회피를 합리화하고, 시장의 공정성을 왜곡해왔다.

💡 이 뉴스에서 얻는 3가지 인사이트

1. ‘부동산 감정평가’는 이제 상식이 된다
   예전처럼 신고가를 임의로 낮게 잡고 세금 혜택을 보는 시대는 끝나가고 있다. 특히 초고가 주택 보유자라면 이제 감정평가를 감안한 재산 계획이 필요하다.
2. 세금은 이제 ‘시가 기준’으로 간다
   국세청이 밝힌 바에 따르면, 상속·증여 시에도 감정가나 실제 매매사례가 기준이 되기 때문에 단순 기준시가 신고는 점차 불리한 전략이 될 가능성이 높다.
3. 고급 부동산 시장도 투명성이 요구된다
   강남 고급 아파트, 고급 빌라, 단독주택은 이제 ‘가격 불투명성’을 무기로 삼을 수 없다. 이는 시장의 구조적 투명성 회복으로도 이어질 수 있다.

🤔 나는 왜 이 뉴스가 인상 깊었을까?

나처럼 평범한 사람에게는 ‘40억짜리 아파트’는 현실감 없는 이야기다. 그런데도 이 뉴스가 내게 와닿았던 건, 우리가 살아가는 사회의 세금 구조가 얼마나 오랫동안 불균형을 방치해왔는지를 보여줬기 때문이다.

비싼 집을 가진 사람은 더 많이 내야 한다는 게 이상한 말은 아닐 것이다. 그런데 그런 당연한 구조가 무너진 채, 집값이 오른 걸 ‘세금 전략’으로 활용하는 현실이 이어졌다는 건, 뭔가 씁쓸한 일이다. 이제라도 국세청이 ‘공정한 잣대’를 들이댄다면, 더 늦기 전에 구조를 바로잡는 계기가 될지도 모르겠다.

🔍 앞으로 주목해야 할 흐름

• 국세청의 감정평가 확대 범위 이번엔 75건이지만, 향후 연간 수백 건 이상으로 확대될 수 있다. 어떤 기준과 어떤 방식으로 감정이 이루어질지 주목해야 한다.
• 고가 부동산 거래 투명성 확보 여부 감정가 대비 매매가가 지나치게 낮게 신고되는 거래 관행이 개선될지 여부는 시장 신뢰에도 큰 영향을 줄 것이다.
• 상속·증여세 기준 변화 감정평가 결과가 시세로 반영되면, 자산 이전 시의 세부담이 크게 달라진다. 자산가들의 대응 전략 변화도 예상된다.

📝 세 줄 요약

1. 국세청이 초고가 주택을 감정평가 대상으로 포함하면서 세금 축소 신고 관행에 제동을 걸고 있다.
2. 실제 감정가는 신고가보다 평균 2배 가까이 높아, ‘세금 역전 현상’이 확인되었다.
3. 이제는 ‘기준시가’보다 ‘시가 기준’으로 세금을 내야 하는 시대 – 부동산 투명성의 시험대가 시작됐다.